房市利好近尾声 法国银行将收紧贷款

欧洲时报   编译：来米

2019年是旧房市场创纪录的一年：根据公证人的记录，该年度成交了105.9万笔房产交易，比前一年度增加了10万笔，增长幅度高达10.4%。根据房产中介21世纪902处门店在1月6日公布的统计数字，2019年法国公寓房每平米价格上升了3.1%，独立房上升1%；公证人提供的数据略有区别，公寓房每平米价格上升了4%，独立房上升2.5%。

房价继续上涨

数据体现了房产价格上涨并未影响购房者的决定，因为2019年度法国贷款购房者的平均利率仅1.22%；相比之下，2018年是1.44%。法国贷款利率连续18个月低于通货膨胀率，从2019年初以来保持稳定。在此前提下，巴黎、波尔多、里昂、南特和雷恩等大中城市房产价格上涨。

巴黎出现投资多于居住的趋势

巴黎每平米房产均价超过了1万欧元，在2019年10月达到10170欧元，公证人预测今年2月份将达到10380欧元。在一年的时间里，巴黎房产均价增长了6.6%，导致的是交易量减少9%，仅成交34000处。

巴黎购房者中，48%是高管，普通雇员和工人仅占5%。同时巴黎购房呈现出投资多于自用的趋势，2019年买房用于投资者占总成交量的31%，对比前一年22%。这些投资人很多是穷人，雇员、工人，他们往往是花10万欧元之内的价格购买小面积，为自己退休做准备。约1/4的巴黎购房者是小投资人。

巴黎豪华房产供不应求

另一方面，巴黎豪华房地产继续供不应求的局面。仅3000处房产成交价在100万欧元以上，其中500处200万欧元以上——导致此现象的原因是巴黎高档房产的结构性短缺，市府提倡保留古旧建筑，拆建计划几乎没有。因此，奥斯曼公寓很容易卖到每平米12000到14000欧元，价格比前一年上涨了7%。外国人是巴黎高档房产的重要买家，英国脱欧更给了一把助推力。

巴黎近郊的三个地区与首都状况越来越像，2019年房产均价增涨了9%，交易量下降了5%。据房产中介机构介绍，越来越多的中高层管理人员选择在近郊买房，包括北部治安欠佳的塞纳-圣德尼地区。距小巴黎略远的郊区在2019年房产交易量走高，同时价格降低了3-4%。

几大城市房价排名上升

经过近几年的疯狂增涨后，波尔多终于平息下来，每平方米的价格在2019年仅上涨了1.5%，达到4320欧元，但这座城市房产高价的地位一直保持不变， 在2009年至2019年之间，是法国第2至第5贵城市，仅次于巴黎。 里昂每平方米4320欧元，一年内增长10.3%。南特以每平方米3150欧元的价格从第9位升至第5位，雷恩房价增长7.6%，从第13位升至第7位，达到2750欧元。

经过长时间的低迷，斯特拉斯堡房市复苏，每平方米的价格上涨了2%，至2680欧元，这使它的房价在全国的排名从第12位上升到第9位。 图卢兹的平米均价比去年同期上升了5.7%，排名攀升至第8位。

房价上升排名下降

也有的城市房价上涨，但排名下降。 例如在尼斯，该平方米在2019年再次上涨3.8%，达到3820欧元，但蔚蓝海岸的首都在全国排名中从排名第二跌到第四。蒙彼利埃（+ 1.5%）从第7位降至第10位，马赛（+ 0.7%）从第6位降至第11位，格勒诺布尔（+ 2.4%）从第8位降至第12位，土伦（+ 1.4%）从11降到第13位。

房市将放缓

预计2020年房市有放缓趋势，原因有二：一方面，买房者期望价格与实际成交价间的差距在2019年增大到6.2%，2018年是5.3%；另一方面，巴黎和近郊房产销售放缓。

贷款要收紧

根据金融稳定高级理事会（HCSF）的要求，银行可能会在发放贷款时变得更加谨慎，HCSF在2019年12月12日的警报中将警告级别提高了一个等级，要求贷款机构从2020年下半年开始遵守两项审慎规则：贷款超过其收入33%者、或超过25年的期限者不予发放贷款。

HCSF指出，目前在实际操作中，27%的贷款人借贷率超过了收入的35%，5%还款期限超过25年。因为担心太过严格会大量减少贷款，HCSF允许银行未来签署的贷款合中有15%合同可以超过35%收入标准和25年贷款期这两个限制，但前提是贷款额不能超过贷款人7年收入的总和，而且必须是购买主要住宅。贷款中介Vousfinancer.com发言人Sandrine Allonier称，事实上，2019年10月起，那些已经实现了贷款预定额的银行已经开始收紧贷款，尤其拒绝给年收入低于4万欧元的家庭提供购房贷款，拒绝给交不起首付的人贷款。她认为，这样的政策会减少贷款合同。

HCSF的另一个关注点是银行的利润率和利率。显然，现在的利率太低了，特别是存在着重新谈判信贷的可能。所有这些预示着利率和房产市场在未来一段时间将趋于稳定。