法国保护买主权住房法引争议

欧洲时报   编辑：海然

自2014年2月以来生效的法国《住房买卖与城建翻修规划法》（ALUR）规定：从买卖双方签署房产销售意向协议（PROMESSE DE VENTE）起，共同房产的卖主必须向买主提供一系列文件。这些规定加强了对买主的保护，但房地产经营业者抱怨交易的时间却因此延长，对已经虚弱的房屋市场不利。
 
法新社14日报道，专门销售豪宅和高档房地产的达尼埃尔·菲奥（DANIEL FEAU）集团董事长夏尔-马利·若特拉指出：“此前，一笔传统的买卖从双方签署销售意向协议书起到最终签订买卖合同为止，差不多要3周至4周。但随着新法律的实行，从签署销售意向协议书起，就有许多证明文件要备齐，这需要多花3周至4周的时间。”
 
基·奥盖（GUY HOQUET）房地产中介集团的总经理法布里斯·阿布拉罕也表示：“首先，共有房产管理公司（SYNDIC）完全未准备好按法律要求提供文件：最勤快的要花10天的时间交出这些文件，慢吞吞的或最不乐意办事的公司则有可能拖上一个月。”
 
全国不动产经纪人及销售代理人联合会（FNAIM）认为立法人和立法机关想要加强保护共有房产买主的意图“值得称赞”，但强调这些新的要求“导致房产交易延宕和程序滞重”。
 
为了避免买主碰上意想不到的麻烦，国会2月份最终通过的新住房法规定：在签署销售意向协议书或房产实际出售合同时，卖方必须向买方提供一系列附件，包括共有房产管理规定、楼房维修记录、最近3年的共有房产房主全体会议的议事笔录以及房产划分状况说明书。
 
另外卖主也必须交给买主有关共有房产财务状况和卖主在共有房产中的财务义务履行状况的文件。
 
卖主也必须让买主知道卖主最近两年期间向共有房产公司缴纳的日常杂费分摊金额与欠缴的余额。
 
如果共有房产曾施工，卖主必须让买主知道卖主仍欠共有房产管理公司的工程分摊费情况、在共有房产管理公司中共同房主未支付的杂费总体状况、共有房产管理公司仍欠工程供应公司的债务额。
 
全国不动产经纪人及销售代理人联合会指出：“这表示要寄的不只是一封信，而是一整包文件包裹。”“而且，在签署协议之后，房产销售意向协议书必须以双挂号寄给买主，买主万一反悔时，可凭这个证明在7天内解约。如果房地产经纪公司人员或公证人亲手把协议书交给买主，在这类情况中，买主必须签写一张明确说明的收据，以避免以后任何争议和纠纷。”
 
市场“已经虚弱”
 
但万一在意向协议书的附件中欠缺某些文件，买主可以反悔解约的期限就延后，因为必须从买主收到所需文件的次日开始计算这个期限。全国不动产经纪人及销售代理人联合会认为这种情况“严重损害了合同的安全保障”。
 
新法律中还有一个创新点：楼房的一份“综合概况表”，也将交给共有房产的买主，这包括与共有房产和建筑有关的财务和技术数据。政府将公布一道政令确定“综合概况表”的内容。
 
按规定，这份文件应由共有房产管理公司誊写，供共有房产主索取。共有房产管理公司如果未尽此义务，可能被取消共有房产的管理资格，如果延迟一周以上，还可能被罚款。
 
但是在房产销售意向协议书的附件中必须列入共有房产“综合概况表”的规定将逐步实行：总共有200份以上的共有房产从2017年1月1日起、50份以上从2018年1月1日起、其他从2019年1月1日起实行。
 
埃拉（ERA）房地产中介集团董事长弗朗索瓦·加农指出：房地产销售人员抱怨“在文件规定上将面临一长串的工作”。而且，新法律中有些措施非常具技术性，需要208道执行政令，这些政令未做任何准备，将导致正式实行的日期延迟。他说：“房屋销售市场已经很虚弱了，不能再刮这样的冷风。”